La oferta de proyectos de viviendas en construcción disponibles para entrega en Chile ha experimentado un importante aumento en 2023 con respecto al año pasado. En la actualidad, hay un total de 1.243 proyectos de viviendas -casas y departamentos-que han sido entregadas o están programadas para 2023 en el país, lo que representa un aumento de poco más del doble en comparación con el año anterior. La Región Metropolitana sigue liderando en cantidad de proyectos, los cuales se centran en el mercado del arriendo, destacando el creciente fenómeno del multifamily.

Esto de acuerdo a datos de Xbrein (ex Georesearch), los cuales muestran que desde el año 2020 en adelante se han comercializado 3.844 proyectos de oferta inmobiliaria. Actualmente, en el país hay 1.243 proyectos que se han entregado o se entregarán en 2023 (786 proyectos de edificios y 457 de casas), siendo esto un aumento del 106,8% en relación al año pasado.

Matías Dittborn, head of marketing de Xbrein, señala que las razones del aumento a nivel nacional de las obras en construcción varían en cada caso. “Por ejemplo, en Valparaíso las zonas ubicadas en Villa Alemana y hacia el interior están asociadas a una mejor calidad de vida: desplazamientos aceptables dentro de lo que es hacia Santiago centro, que a veces se demoran incluso lo mismo que desde Maipú a otras comunas. La opción también del trabajo remoto ha hecho que este fenómeno impacte”.

La Región Metropolitana, dice, es la que sigue liderando la tendencia en materia habitacional, desarrollándose principalmente proyectos inmobiliarios cuyo objetivo está asociado al arriendo. En ese sentido, asegura, destaca el fenómeno del multifamily que se ha dado con fuerza en la Región.

A modo general, además, sostiene Dittborn que una de las razones del alza en las obras en construcción está asociada a los centros comerciales. “Primero, estos identifican dónde está la oferta habitacional y se van instalando en estos espacios. Esto genera un nuevo impulso para proyectos inmobiliarios y se crean nuevos polos de desarrollo urbano. Esto es algo que se observa en la Región Metropolitana y en muchas otras del país”.

En la RM -al igual que a nivel nacional- también se duplicaron las obras de viviendas comercializadas de 2022 a 2023, pasando de 297 a 591, esto es, un aumento del 99%. Las comunas que lideran en 2023 en cantidad de proyectos son Santiago (64), Ñuñoa (54), La Florida (52), Las Condes (46) y Colina (32).

Según el ejecutivo de Xbrein, en cuanto al tipo de edificación, en Ñuñoa la oferta de 2023 corresponde a un 99% de departamentos y en Santiago al 100%. “En La Florida hay una cuota pequeña de casas, pero también predominan los departamentos, con una cantidad un poco por debajo de Santiago. En Las Condes hay un 6% de casas, y el resto son departamentos. Y en Colina el 93% de la oferta corresponde a casas o parcelas. De este top 5, Colina es la única comuna en que la oferta predominante corresponde a casas, y es por una disponibilidad de suelo, por todo el crecimiento que está teniendo Chicureo y los alrededores”, sostiene.

Por otro lado, desde el 2020 Ñuñoa había liderado en la RM como la comuna con más obras en construcción comercializadas, pero este año fue superada por Santiago. En 2022, Ñuñoa tenía 36 obras en construcción y Santiago 31. Ahora, en 2023, Ñuñoa tiene 54 y Santiago 64.

Pese a que la comuna de Santiago superó a Ñuñoa en número de proyectos, de todas maneras las cifras de la consultora indican que del 2024 en adelante hay más proyectos en construcción en Ñuñoa (43) que en Santiago (34).

De acuerdo a Dittborn, ambas comunas han estado creciendo a un ritmo constante. Santiago, por su parte, históricamente ha contado con una gran cantidad de permisos, esto “por lo que implica vivir en el centro: tener una variada oferta de comercio y servicios a la mano y una importante conectividad, pero Ñuñoa de a poco se ha ido consolidando”.

En ese sentido, el ejecutivo explica que la consolidación de Ñuñoa se ha dado “en términos de conectividad, por las distintas estaciones de metro, la calidad de vida que representa la comuna en términos de oferta de servicios, de espacios para el deporte, entre otros”.

Con todo, asegura el ejecutivo, “Santiago de por sí siempre ha sido un polo de crecimiento importante, entonces no llama la atención que actualmente tenga números más altos que Ñuñoa. Pero sí, eventualmente existe una proyección mayor de crecimiento en Ñuñoa que en Santiago”, sostiene Dittborn.

Algunas otras tendencias que han estado observando desde Xbrein es que en las comunas de San Miguel y Estación Central se está ralentizando la oferta de nuevas unidades, ya que “si bien todavía hay una amplia oferta, hubo un boom tan importante que la cantidad de proyectos ha saturado los servicios y la conectividad, entonces ahí hubo que darle un freno”.

En términos de oferta que destaca, el ejecutivo afirma que “Buin también es algo interesante. Si bien Colina está creciendo importantemente hacia el sector norte, con una amplia oferta de casas, Buin está haciendo lo mismo, de una manera un poco más silenciosa, hacia el sur. Esas son las comunas que concentran el crecimiento más importante de casas de la Región Metropolitana”.

Con respecto a los permisos de edificación, a nivel nacional en 2022 se entregaron 1.225, un 21% menos que el año anterior y un 11,1% menos que en 2020. La región de Chile que más los concentró el año pasado fue la RM con 470. Le siguen BioBío con 148, Valparaíso con 99, Maule con 84 y Antofagasta con 71.

El ejecutivo de Xbrein explica que el ciclo de un proyecto de construcción consiste en que la inmobiliaria o constructora solicita un permiso a determinada municipalidad. Dicho proyecto debe contar con las aprobaciones ambientales correspondientes, dependiendo de la complejidad y el tamaño. Además, los permisos tienen una duración de tres años.

Por ello, dice que una empresa que obtiene un permiso no está necesariamente obligada a comenzar la ejecución en el mismo momento, ya que puede tener hasta tres años para empezar el proceso, pero le basta con hacer algo mínimo -como una excavación- para haber hecho uso de ese permiso, y poder terminar el proyecto cuando lo estime.

Ahora, a nivel de la Región Metropolitana, los permisos entregados en 2022 fueron 470, esto es un 25,2% menos que en 2021. Las comunas que lideran en este sentido son La Florida (32), Santiago (30), Colina (28), Pudahuel (28) y Las Condes (27).

Pese a que Ñuñoa y Santiago son comunas que están dentro de las que concentran más permisos, también están dentro de las que más han bajado en la cantidad de permisos otorgados en 2022 respecto al año anterior: En Lampa han bajado 80%, Ñuñoa 73,8%, Vitacura 52%, Santiago 44,4% y Las Condes 37,2%.

“Lo que se da en Ñuñoa y Santiago es que existe una tendencia similar, que en el 2022 se contrajo la cantidad de permisos. En Ñuñoa hay una mayor contracción respecto a 2021, que puede haber estado enlazada con temas regulatorios que existen en la comuna. Está este caso emblemático del proyecto Fundamenta, que está por dar un precedente en lo que pudieran ser los permisos de edificación para cualquier tipo de proyecto. De todas formas, a raíz de que fue favorable para la inmobiliaria, es probable que siga la tendencia alcista que se ve en términos de oferta de proyectos”, asegura Dittborn.

Por otra parte, si bien en la mayoría de las comunas de la RM bajaron la cantidad de permisos de edificación municipales, hay comunas en las que sí han subido: Quilicura, creciendo un 61,5%, Pudahuel con un aumento del 16,7% y San Bernardo con un incremento del 12,5%, por ejemplo.

Al respecto, el ejecutivo de Xbrein explica que lo que tienen principalmente dichas comunas es la disponibilidad de terrenos. “Son comunas donde puedes tener un espacio disponible sin tener que interferir o dañar lo existente. En cambio, en Santiago quedan pocos sectores que no son patrimoniales, por darte un ejemplo. Entonces, es mucho más difícil generar y solicitar el permiso para intervenir en un área patrimonial, o en la que los vecinos puedan reclamar, que acceder a permisos en zonas donde hay sitios eriazos y es más fácil llegar con una propuesta que sea aceptada por los distintos municipios”.