Pandemia paraliza las demandas de arrendamientos y las órdenes de desalojos

La pandemia del virus Sars-CoV-2 no solo está dejando personas infectadas con Covid-19 y las UCI saturadas, sino que también está golpeando la economía. Eso no solo se ha visto en el aumento de la cesantía y en las empresas que han tenido que acogerse a la Ley de Protección al Empleo, sino que también está afectando los arriendos. Al perder los trabajos o disminuir sus ingresos, las personas están teniendo problemas para pagar sus alquileres.

Así lo ha visto el gerente general de ProUrbe Gestión Inmobiliaria, Víctor Danús, quien señala que “efectivamente hemos visto un aumento de arrendatarios con problemas de pago”. De hecho, ProUrbe hizo una encuesta a sus clientes, la cual arrojó que “el 24,7% recibió por parte de su arrendatario una solicitud de rebaja en el valor del arriendo en los últimos seis meses”.

Una situación similar se ha visto en Smart Choice Group, un gestor inmobiliario que actualmente administra 420 propiedades. “De todas esas unidades, cerca de un 35% ha manifestado problemas económicos en los últimos tres meses, pero en general es algo esperable y debería volver a parámetros normales dentro de unos meses”, asegura el socio de la firma, Felipe Aldunate.

¿Qué se hace en esas situaciones? “Es más conveniente hacer una rebaja puntual por un periodo acotado de tiempo, para luego volver al arriendo original o sentarse a conversar y evaluar continuar o no con el arriendo”, dice el gerente de ProUrbe. Por su parte, Aldunate ha optado por la misma línea: “Siempre hay que velar por llegar a un acuerdo. Del 35% antes mencionado, con la mayoría hemos llegado a un acuerdo de reducir el arriendo en torno al 15-20% durante dos a tres meses y ver si es necesario ir prorrogando ese descuento”.

Sin embargo, cuando esa opción no es posible, algunos propietarios acuden a las demandas por no pago de arriendos. Según cifras del Poder Judicial, en lo que va de este año han ingresado 7.985 demandas por esta materia. Cuando se inician estos juicios y se falla a favor del dueño del inmueble, los tribunales civiles decretan órdenes de lanzamiento, que es la “restitución, entrega o devolución del inmueble”. En otras palabras, significa el desalojo de la residencia. En el periodo de enero y julio de este año, los tribunales civiles han ordenado 693 lanzamientos.

Pese a todos los efectos económicos que está dejando el Covid-19, estas cifras no han cambiado, debido a que todo lo relacionado con juicios por arrendamientos y lanzamientos está paralizado.

“Desde marzo que se inició el estado de catástrofe y se dictó la Ley 21.226 hemos estado en la obligación de tener que suspender todos los juicios de arriendo”. Con esa frase, el secretario del 2º Juzgado Civil de San Miguel, Gonzalo Neira, explica lo que está pasando en esta materia en el Poder Judicial.

La razón, cuenta Neira, es el Artículo 6 de dicha ley, que se publicó el 2 de abril y que establece un régimen jurídico de excepción para los procesos judiciales. La norma, lo que hizo, fue suspender los “términos probatorios”, es decir, el plazo para presentar las pruebas en un juicio, “hasta el vencimiento de los 10 días hábiles posteriores al cese del estado de excepción constitucional de catástrofe”.

Lo mismo ha pasado con las solicitudes de lanzamiento. La magistrada del 9º Juzgado Civil de Santiago, Lidia Poza, lo resume así: “No se están produciendo los lanzamientos de las causas cuyas sentencias son anteriores a este periodo”.

Esta misma situación la han visto en Carabineros. En la policía uniformada comentan que en Santiago, en periodos normales, realizan cerca de dos lanzamientos por día y entre seis y 10 a la semana, pero todo eso dejó de ocurrir. “Tenemos paralizado absolutamente el tema de los lanzamientos. No hemos realizado esas diligencias durante el estado de excepción. Esto pasa por una situación que se entiende, debido a que las condiciones del país no permiten desalojar a una persona de su vivienda, menos aún cuando hay algunas zonas con cuarentena. Tenemos acumuladas algunas diligencias, estamos esperando que esto pase y probablemente vamos a tener un incremento, que va a ser significativo, de este tipo de procedimientos una vez que esta situación se normalice”, asegura el subcomisario Osvaldo Loyola, de la Subcomisaría de Órdenes Judiciales.

La abogada y consejera del Colegio de Abogados, Leonor Etcheberry, asegura que todos están conscientes de este problema, pero asegura que ya se está trabajando junto con el Ministerio de Justicia para resolverlo. Una de esas soluciones apunta a la posibilidad de llegar a acuerdos. “Estas demandas, que son propiamente por falta de pago de arriendo en pandemia, hay que ver las formas en que ojalá se puedan resolver por medio de los procesos de mediación y así llegar a acuerdos en que ambas partes estén de acuerdo”, dice Etcheberry.

Lo otro, agrega, tiene que ver con legislar para hacer que las audiencias virtuales en juicios civiles sean obligatorias y, al mismo tiempo, avanzar para que los testigos puedan entregar sus antecedentes de forma presencial ante el juez y que sean los abogados quienes de forma virtual realicen el interrogatorio. “Se necesita una ley para señalar que las audiencias remotas son obligatorias. Siempre hay una parte que no le interesa que el juicio se termine”, concluye la abogada.

Fue el diputado del Partido Radical Alexis Sepúlveda quien presentó un proyecto de ley que prohíbe embargos, remates, lanzamientos y subastas para bienes muebles e inmuebles, debido a la pandemia.

La iniciativa legal, que ahora pasó al Senado tras ser aprobado por la Cámara, plantea que esta prohibición regirá desde que se apruebe la ley y se extenderá hasta 12 meses posteriores al término del estado de catástrofe, con plazo límite hasta diciembre de 2021.

El proyecto afectaría a quienes tengan viviendas en arriendo, o espacios comerciales, ya que generaría que no se pueda desalojar a personas que dejen de pagar las mensualidades del arriendo.

Al respecto, el diputado Sepúlveda dice que eso se podría mejorar durante el trámite en el Senado.

“Uno de esos cambios apunta a los casos en que el arriendo significa un ingreso vital para una familia o un adulto mayor. Ojalá que el Ejecutivo participe de este proyecto, ya que eso requiere de su iniciativa, porque implica mecanismos para acreditar esa condición socioeconómica”, dice Sepúlveda.

Las instituciones financieras están observando de cerca cómo se está desarrollando el avance de esta iniciativa.