Expertos sugieren apurar tasación de bienes raíces por reforma tributaria

Tras la aprobación de la reforma tributaria en el Senado, la venta de bienes raíces está a punto de volverse más complicada para sus propietarios. Y las personas que hayan comprado una o más propiedades en 2004 o después y estén pensando en venderlas en el futuro deberían estar analizando ya si deben realizar una tasación de su propiedad en el corto plazo.

Esto, porque una tasación que acredite el valor comercial de un bien raíz a la fecha de publicación de la reforma tributaria en el Diario Oficial, lo que debiera ocurrir en septiembre, es una de las formas en que se puede calcular el costo de la propiedad para determinar si hubo utilidad y si esa utilidad está sujeta a impuesto.

La reforma asimila el tratamiento de la ganancia o "mayor valor" obtenida por la venta de un bien raíz con el de las acciones: a partir de 2017, estarán afectos a impuesto global complementario o a un impuesto único con tasa de 10%, a elección del contribuyente, por la parte que supere 8.000 UF. Los bienes raíces comprados antes de 2004 seguirán regidos por la ley actual.

Rafael Valdivieso, socio de Jara Del Favero Abogados, explica que cada contribuyente, para este caso persona natural y residente en Chile, tendrá un límite máximo de 8.000 UF durante su vida para percibir ganancias de capital provenientes de la venta de bienes raíces, sin importar el número de propiedades, operaciones o el monto de ellas. El Servicio de Impuestos Internos dispondrá de los antecedentes sobre las operaciones que se realicen para computar ese límite.

La ganancia o utilidad se calcula restando el costo tributario al precio de venta. Ese costo tributario será el precio de compra corregido por IPC y al que se pueden sumar todos los desembolsos en mejoras que hayan pasado a formar parte de la propiedad y se hayan informado al SII para el cálculo de contribuciones.

Para las propiedades compradas entre el 1 de enero de 2004 y la fecha de publicación de la ley existen otras dos opciones: el avalúo fiscal vigente al 1 de enero de 2017 y "el valor de mercado acreditado fehacientemente por el contribuyente, a la fecha de publicación de la ley", cifra que debe ser comunicada al SII hasta el 31 de diciembre de 2015, en la forma que el servicio establezca.

Según Pedro Troncoso, socio de Brent Abogados, esta tercera opción implica que "el valor será a un día preciso y determinado, lo que es un poco absurdo" y a juzgar por la redacción posterior, "se trata de una 'tasación' que, se subentiende, podrá ser efectuada por cualquier profesional del área".

Valdivieso dice que "mucha gente no se ha dado cuenta de que estará en una situación en que le va a convenir acreditar el valor de su vivienda con una tasación". Por ejemplo, señala, "si te compraste un departamento de 8.000 UF en 2008 y ahora vale 16.000 UF, porque todas las propiedades han subido, es importante dejar construido ese costo con una tasación ahora. Eso deja abierta la opción de usar ese valor cuando lo vendas y no consumir las 8.000 UF que son para toda tu vida". Troncoso está de acuerdo: "si vendes en 10 años más, puede que el avalúo fiscal de 2017 se haya quedado corto".

Ambos coinciden en que si bien hay plazo para informar hasta el 31 de diciembre de 2015, puede ser complejo estimar el valor comercial que tenía un bien raíz un año antes. La recomendación es comenzar a evaluar ya la situación individual, aunque Troncoso advierte que el SII podría reglamentar en el futuro los requisitos del tasador, estableciendo, por ejemplo, que se trate de un arquitecto y no un corredor de bienes raíces.

Juan Cristóbal Ortega, abogado de Carey, rescata que "se haya respetado en algún grado el derecho adquirido que tienen los actuales propietarios de inmuebles", pero en su opinión "debió haberse precisado que, en los casos de transmisión del inmueble por sucesión por causa de muerte, la fecha de adquisición original se mantiene". En su opinión, es importante considerar la alternativa del impuesto único de 10% sobre el mayor valor. "Dicho régimen será probablemente el más favorable para aquellos contribuyentes que se encuentren en los tramos de tributación más altos", comentó.