El mercado de inmuebles logísticos cerró el tercer trimestre con un aumento en la vacancia hasta un 5% versus una tasa de 3% en el mismo periodo del año pasado, según los datos del último informe de bodegas de Cushman & Wakefield. La agencia de bienes raíces muestra que esto se explicó por el desempeño del segmento B.

Las bodegas de clase A en el último trimestre se mantuvo relativamente estable, aunque con una ligera tendencia al alza. Al cierre de septiembre este tipo de inmuebles logísticos tiene una desocupación de 2%, ligeramente más alto que en el año pasado cuando registraba un 1,6%, pero aún considerablemente baja.

El bajo nivel de vacancia en la Clase A " aún estimula a gran parte de clientes que demandan este tipo de espacios a cerrar contratos de proyectos en fase de construcción”, dice el informe. Adicionalmente, hubo un incremento en la preferencia por instalaciones con muelles de carga y estándares superiores de resistencia al fuego, características de este tipo de bodegas.

Las bodegas clase B han tenido un aumento de su vacancia, sin beneficiarse de la falta de disponibilidad de centros de mayor calidad. Durante el tercer cuarto del año tuvo una tasa de 7,4%, un incremento importante versus el 4% del año pasado. De hecho de los 267 mil metros cuadrados disponibles para su arriendo un 75% corresponde a clase B en septiembre.

Los precios promediaron en el tercer trimestre 0,150 UF por metro cuadrado, o US$6,16 por metro cuadrado al mes, con una variación de 7% en un año. El precio promedio de los centros Clase A es de 0,165 UF por metro cuadrado y Clase B es de 0,140 UF por metro cuadrado. Mientras que las premium van creciendo en su valor, el precio de las bodegas de menor calidad se han mantenido a la baja.

“Durante este último tiempo la brecha en los precios de arriendo entre los espacios logísticos de Clase A y Clase B se ha vuelto más pronunciada. En 2023, durante este mismo período, la diferencia entre ambas categorías era solo del 10%, mientras que hoy la diferencia alcanza un 17%. Esto se debe a que los precios de los espacios Clase B han tendido a la baja, mientras que los de Clase A han comenzado a subir lentamente, impulsados por la escasez de terrenos y el creciente interés por este tipo de instalaciones”, explica la subgerente de investigación de mercado de Cushman & Wakefield, Rosario Meneses.

El informe muestra también que la demanda se está concentrando en las bodegas clasificadas como industriales, donde la absorción neta o demanda de espacios destinados a industrias “molestas” es el doble en comparación con la de espacios “inofensivos”.

“Desde 2020, el mercado de bodegas para actividades catalogadas como ‘molestas’ o ‘peligrosas’ en la Región Metropolitana enfrenta un desafío creciente debido a cambios normativos y regulaciones más estrictas, lo que ha provocado una escasez significativa de terrenos aptos para la construcción de este tipo de infraestructura, que actualmente es altamente demandada”, analizó Meneses.

“Para la actividad molesta o peligrosa, hoy se están construyendo proyectos en el radio de 7 a 14 km de distancia al centro de la ciudad, y en el que le sigue, de 14 a 21 km, con superficies arrendables Clase ‘A’, y andenes de más de 25.000 m2 cerca de la autopista nororiente, en la Panamericana. También hay varios proyectos en fase de permisos o de evaluación en sector Noviciado Isam 6″, declaró la ejecutiva.

La producción industrial alcanzó 51.288 metros cuadrados, sumando en lo que va del año 147.251 metros cuadrados. Un 55% del total corresponde a superficies construidas en zonas destinadas a industrias catalogadas como molestas, dice Cushman & Wakefield.

La agencia proyecta que para el cierre del 2024 se espera la inauguración de un total de 353.000 metros cuadrados, lo que es levemente más bajo de lo que se registró en el 2023, cuando estuvo cercana a los 400 mil metros cuadrados.

Los proyectos que ingresan al mercado, con recepción final, son 3, de los cuales destacan: Avanzapark Pudahuel 4 y la última etapa de Bodegas FAC Lautaro.

Para el 2025 se espera que se inauguren 222 mil metros cuadrados aproximadamente, de los cuales cerca de 50 mil metros cuadrados se desarrollan en los submercados Poniente y Norte, que actualmente tienen una vacancia de 6% y 1% respectivamente. En el submercado Sur de agregarán 26.000 metros cuadrados, la zona con la mayor vacancia durante este trimestre con una tasa de más de 11%.