Otro fondo de rentas con problemas: Compass Desarrollo y Rentas II aprobó aumento de capital ante fuertes pérdidas

Un aumento de capital mediante la emisión de nuevas cuotas aprobó a fines de 2024 el fondo de Compass Desarrollo y Rentas II, vehículo que durante el ejercicio pasado registró fuertes pérdidas.

Según sus estados financieros al tercer trimestre de 2024, las pérdidas llegaban a $1.058 millones, un deterioro adicional respecto a las mermas de $719 reportadas para el mismo periodo del ejercicio previo.

En su análisis razonado de septiembre de 2024, informó que “el fondo presenta una pérdida del ejercicio, mayor al mismo periodo del año anterior, explicado principalmente por un resultado desfavorable en inversiones valorizadas por el método de la participación”.

De hecho, su última línea venía mostrando desmejoras sostenidas en el último par de años. Así, tras registrar ganancias por $3.295 millones en 2021, estas disminuyeron a $940 millones en 2022, para cerrar el 2023 con una cifra azul de sólo $22 millones.

Los pasivos a septiembre del año pasado llegaban a $243 millones, y los activos a $8.877 millones.

El activo subyacente del fondo está ubicado en la calle Antonio Bellet 126, comuna de Providencia, y está compuesto por 134 departamentos, 7 locales comerciales y un parking público.

En el análisis de mercado contenido en su análisis razonado, sostuvo que para el tercer trimestre, el mercado multifamily muestra “una leve disminución en la ocupación en régimen y un aumento en el valor de arriendo promedio, observándose un 92,8% de ocupación en régimen, lo que representa una baja de 0,1% respecto del trimestre anterior”.

Además, apuntó que “este trimestre se registra el ingreso en operaciones de 11 edificios multifamily, con lo cual el universo de departamentos destinados a la renta residencial alcanza un total de 43.974 unidades distribuidos en 185 edificios localizados en 18 comunas del Gran Santiago”.

Fue en la junta extraordinaria de aportantes del 5 de diciembre del año pasado cuando se aprobó una serie de cambios.

Según el acta de la sesión, se acordó la creación de una nueva serie de cuotas denominada Serie P. Dicha serie tenía por objeto “obtener mayor capacidad de financiamiento para el fondo”.

Además, la serie no poseía requisitos de ingreso y tenía “una preferencia consistente en el derecho a recibir un retorno preferente equivalente a un 12% anual en Unidades de Fomento, calculado sobre el monto total de los aportes efectuados a dicha serie en Unidades de Fomento, más el retorno preferente devengado y no pagado, ajustado por disminuciones de capital”.

Consultados al respecto, desde Compass señalaron que la creación de esta nueva serie tiene como “objetivo principal mejorar la estructura de financiamiento del proyecto, pasando de una estructura de corto plazo a un financiamiento de largo plazo, amortizando una parte de la deuda vigente”.

Además, indicaron que junto con este aumento de capital, se acordó una ampliación del plazo del fondo hasta marzo del año 2031, “el cual permitirá cuadrar el plazo del fondo al de la deuda. De esta manera, se podrá aprovechar la recuperación del mercado inmobiliario en los próximos años, en particular de los precios de arriendo”.

Entre los aportantes del vehículo están Consorcio, Metlife, Bice Vida y Principal, cada uno con 17%; mientras que Penta Vida y 4Life tienen 15% de forma individual. Se suman Compass AGF con 0,85%, mismo porcentaje que tiene CIM Chile SLP.

Este no es el único vehículo de inversión de este tipo que ha enfrentado dificultades en los últimos meses. En octubre del año pasado, los aportantes del fondo de Banchile Rentas Inmobiliarias, que cuenta con activos por UF4,7 millones, equivalente a US$174 millones, acordó su liquidación. A este se suma el proceso de liquidación del fondo de Toesca, Rentas Inmobiliarias, mientras que en julio del año pasado, la asamblea extraordinaria de aportantes del Fondo de Inversión JDA700 Perú, de Banchile, decidió no realizar un aumento de capital para enfrentar su compleja situación financiera.

Las decisiones de los aportantes se ha producido en medio de una caída de la rentabilidad, producto de la vacancia del mercado de oficinas, y en otros por las dificultades para encontrar arrendatarios.