Vacancia de bodegas llega a menor nivel en siete años ante boom del comercio electrónico

La explosión del comercio online durante la pandemia no sólo ha obligado al comercio a cambiar o acelerar sus modelos de ventas, sino que también ha incrementar su capacidad de almacenaje, lo que produjo un estrés en el mercado de bodegaje.

Según un informe de la empresa internacional de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield, se ve una reducción de 84% en la superficie disponible para bodegas, respecto del primer semestre de 2020.

“Esta cifra indica que estamos con una vacancia mínima histórica para los últimos 7 años que alcanza 1,48%”, afirma Víctor Muñoz, market research de la empresa.

Según el informe, a inicios del año pasado la pandemia generó un sobre-stock en los depósitos de varias empresas de consumo masivo afectando los índices de venta, sin embargo, más tarde el confinamiento produjo un dinamismo que detonó fuertemente la demanda de bodegas.

De hecho, en medio de las cuarentenas y de un ambiente con mucha liquidez debido a las ayudas económicas estatales y el retiro de fondos desde las AFP (que se calculan en casi US$ 49.000 millones), las ventas online del retail aumentaron 195,8% durante el primer trimestre de este año.

Y de hecho, marzo destacó con un incremento anual de 197%. A la vez, los usuarios de internet ha aumentado significativamente el porcentaje de aquellos que compran a través de canales digitales, pasando de un 49% el primer trimestre del año pasado a un 61% en el primer cuarto de este año.

Datos más recientes reafirman el dinamismo. El total de encomiendas enviadas a nivel nacional creció 101,7% en doce meses en mayo, de acuerdo a los datos publicados por el INE.

Durante el primer semestre de este año, el volumen de arriendo se triplicó a nivel interanual, concentrándose en su mayoría en los submercados Poniente (con 194.101 m2) y Norponiente (36.300 m2).

Según el informé de Cushman &Wakefield, destacó el primer submercado mencionado, ya que prácticamente toda la absorción se debe a las empresas del rubro de retail, que se están preparando para una reactivación en la economía y un mejor desempeño en el canal de ventas online durante el segundo semestre.

Pero la reducción de metros cuadrados disponibles también se explica por problemas en la construcción. La empresa explica que se han producido algunos retrasos en las construcciones, debido al alza de precio en los materiales, demoras en la logística marítima, alza del valor de los commodities, el costo del transporte internacional y las cuarentenas impulsadas por el Gobierno para resguardo sanitario“.

Por lo mismo, se espera que ingresen 138.000 m2 para el segundo semestre en el submercado Norte, en Megacentro, mientras que para el próximo año hay proyectado 305.000 m2 en bodegas clase A, en edificaciones que aún no comienzan las obras”, afirma Mathieu Meot, broker de Cushman & Wakefield.

Así, las bodegas clase A mantienen un bajo nivel de vacancia desde el último período de 2020, llegando a 9.730 m2 disponibles, concentrado totalmente en el submercado Norponiente. Durante este primer semestre los precios aumentaron un 11% de manera general, llegando a 0,120 UF/m2 (en clase A alcanzan 0,133 UF/m2 y clase B 0,117 UF/m2).

Cushman & Wakefield proyecta para el segundo semestre que los precios sigan al alza, debido a la baja oferta disponible y a la gran demanda por bodegas, las que, al enfrentarse a una baja vacancia en el mercado, optarán por aquellos proyectos que otorguen flexibilidad en la construcción a medida y/o por la superficie que está en construcción.

Respecto de cómo debería evolucionar este mercado, Meot señala que “después de la pandemia se espera ver un aumento de la venta presencial de bienes de consumo masivo”, y que “el regreso de los canales de venta convencionales es inevitable y debiese frenar la curva de crecimiento del e-commerce y contrapesar la balanza de oferta y demanda de bodegas industriales, que hasta ahora ha sido muy inclinada hacia la demanda”.

Eso sí, apunta que “la vacancia de bodegas debiese permanecer baja, ya que los desarrolladores no construyen de manera especulativa, pero va en beneficio de los propietarios de bodegas contar con un 5% a 10% de vacancia para satisfacer el crecimiento de sus clientes, por lo que seguirán ingresando al mercado nuevos centros de almacenaje”.