En un contexto marcado por la amenaza que supone el e-commerce para el negocio de centros comerciales, las acciones de Parque Arauco destacan como las más rentables de los últimos diez años. ¿La razón? La estabilidad de sus flujos y la diversificación, tanto geográfica como en términos de variedad de arrendatarios y formatos, se perfilan como los principales factores que explican su sólido crecimiento.

En 2009, en plena crisis subprime, Parque Arauco celebraba la inauguración de tres proyectos en Chile, Perú y Argentina, y anunciaba utilidades por sobre los $29.000 millones, nivel histórico para la compañía.

"Ofrecimos una combinación de buenas ubicaciones, un excelente mix comercial y entretención en cada uno de nuestros

malls, que fueron importantes para hacer", explicó Parque Arauco en ese entonces.

Sin embargo, el plan de inversión impactó en uno de los mayores pilares de la compañía. Al 31 de diciembre de 2008, la deuda financiera de Parque Arauco presentó un incremento de un 64% (real en pesos chilenos) con respecto a fines de 2007, alcanzando los US$435 millones.

De esta forma, Fitch Ratings mantuvo la clasificación de Parque Arauco en A-, y detalló que el incremento de su nivel de endeudamiento y su plan de inversión en Perú y Colombia, "restringen su rating".

Las buenas noticias para la compañía vinieron en 2011, cuando avanzó en la consolidación de dos de sus principales malls: MegaPlaza en Lima y Arauco Maipú en Santiago, además de concretar un aumento de capital de US$ 170 millones.

Dichas operaciones le permitieron a Parque Arauco mejorar sus indicadores crediticios desde A- a A+.

"El alza en las clasificaciones de Parque Arauco se fundamenta en la mejora de sus indicadores crediticios a través de una mayor generación de flujos gracias a la consolidación de sus nuevas operaciones, de la mano de una desaceleración del crecimiento de su deuda. Lo anterior se vio beneficiado por la entrada de recursos frescos tras el reciente aumento de capital", informó Fitch en 2011.

Un año después, Parque Arauco avanzaba en su camino por diversificar el negocio inmobiliario, al invertir US$40 millones en la compra y desarrollo de outlets. Además, ese mismo año se materializó la constitución de la sociedad Centros Comerciales Vecinales Arauco Express S.A. que en conjunto con la empresa Administradora de Fondos de Inversión, Aurus S.A, permitió su ingreso de Stripcenters en Chile.

En 2014, la compañía profundizó su expansión en Colombia, al iniciar la construcción de Parque La Colina en Bogotá, que con 63.500 m2, destaca como su mayor activo en ese país.

Actualmente, el 59% de los ingresos corresponden a Chile, mientras que Perú y Colombia representan un 27% y 14% respectivamente.

"Concretamos con éxito un aumento de capital por US$ 182 millones (...) Fitch Ratings subió la clasificación de solvencia de nuestra Compañía, desde A a AA-, mientras que ICR y Feller comenzaron su cobertura sobre Parque Arauco con clasificaciones de solvencia de AA-. Tenemos un relevante banco de terrenos valorado en US$ 209 millones a costo de adquisición", se lee en la memoria de la compañía correspondiente a 2014.

Las claves de su crecimiento

En los últimos diez años, las acciones de Parque Arauco acumulan un crecimiento de 269% en bolsa, mientras el IPSA apunta un avance de 34% en el mismo periodo.

Desde 2008 hasta hoy, Fitch Ratings ha destacado que las clasificaciones de Parque Arauco se sostienen en su "amplia" experiencia en el negocio de los centros comerciales, la estructura de ingresos relativamente estable, ya que opera a través de contratos de arriendo fijo de largo plazo manteniendo alrededor de un 80% de sus ingresos provenientes de cobros fijos.

A lo anterior se suma la alta tasa de ocupación promedio, que según datos de la agencia crediticia, se ubica en torno al 97% en sus centros comerciales.

"Los arriendos bien diversificados por tipo de operadores, le permite al negocio de Parque Arauco minimizar el impacto de los vaivenes macroeconomico", indica un reporte de Fitch.

Sobre las perspectivas para la compañía, en Bci Corredores de Bolsa anticipan un escenario favorable para el sector inmobiliario comercial.

"En particular, Parque Arauco ha tenido buenos resultados y un muy buen desempeño bursátil en lo que va del año. En términos fundamentales, consideramos favorable la creación de valor de la compañía a través proyectos greenfield, M&A y compras de interés minoritario", detalla Camila Cousiño, analista de Bci Corredor de Bolsa.

Actualmente, Fitch Rating mantiene una clasificación de riesgo AA+ para Mall Plaza, mientras que Parque Arauco cuenta con una nota crediticia de AA-.

Pese a esto, Goldman Sachs indica que para el segundo trimestre, "esperamos que Parque Arauco tenga un desempeño ligeramente mejor que Mallplaza este trimestre. En el nivel de EBITDA, esperamos que Parque Arauco registre un crecimiento al 11%, mientras que Mallplaza debería aumentar en línea con los ingresos (+8%)".