El empoderamiento de las comunidades que pone en jaque a las inmobiliarias

En el último tiempo, una discusión de fondo se ha tornado un dolor de cabeza para varias de las inmobiliarias en el país, que han visto la judicialización de diversos proyectos de construcción. ¿Incerteza jurídica en un sector ya regulado o el reflejo de una falta de consenso a la hora de definir el tipo de desarrollo? Aunque argumentos hay para defender cada postura, lo cierto es que en algunas ciudades del país se han detenido iniciativas con diversos recursos, sacando chispas entre las comunidades y las empresas.

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Tensiones que han ido sumando un factor más de estrés al alicaído sector inmobiliario tras algunos años de caídas en la inversión, y que sumados a la incertidumbre en que quedó el escenario presidencial, parecen presionar aún más a la industria local.

Según la Cámara Chilena de Construcción (CChC), un 14% de las comunas del país con más de 50 mil habitantes no posee un plan regulador que fije máximos de constructibilidad, altura y densidad. En la Región Metropolitana, la cifra sube a 67%. A falta de una normativa local, estas comunas quedan al amparo legal del Plan Regulador Metropolitano Intercomunal (PRMI), que no tiene facultades para regular la densificación al interior de la ciudad, ya que sólo fija límites urbanos.

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Las autoridades gremiales están preocupadas. Señalan que las comunas que sí tienen plan regulador, se rigen por uno que, en promedio, tiene 17 años. Este retraso en la actualización, aseguran, está poniendo en jaque a la industria inmobiliaria.

En abril, el intendente de la Región Metropolitana Claudio Orrego, criticó a través de Twitter tres proyectos inmobiliarios en la comuna de Estación Central, edificios de 30 pisos que denominó "guetos verticales". La polémica reveló carencias y vacíos de planificación urbana, dando paso a una serie de procesos de revisión de permisos ya otorgados, frente a vecinos que sienten amenazada sus calidad de vida por la construcción de edificios. Una tensión creciente entre las comunidades y los actores del sector que se ha trasladado hacia tribunales.

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Los casos son varios. La declaración de Monumento Histórico de parte del terreno donde se emplazaba la emblemática Villa San Luis, firmada en junio por la ministra de Educación Adriana Delpiano, llevó a la inmobiliaria Presidente Riesco -dueña del predio- a presentar un recurso de protección para defender el proyecto que busca erigir en el lugar. Así, espera dejar sin efecto la resolución que hoy no les permite levantar los seis edificios de 19 pisos, iniciativa en la que la Municipalidad de Las Condes aprobó el anteproyecto. Los críticos a esta situación recuerden que se vivió una situación similar en la Casa de Italia en Viña del Mal, cuando el Consejo de Monumentos Nacionales frenó la construcción de dos edificios de 22 pisos pese a que los dueños de las propiedades contaban con los permisos para edificar.

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Semejanzas que se repiten también en la polémica construcción de un proyecto a cargo de la inmobiliaria Nueva El Golf, en el sector Presidente Errázuriz en Las Condes, que también llegó a tribunales. Los vecinos denunciaron que el terreno en cuestión medía menos de los 7.500 m2 con los que se autorizó el permiso de edificación, lo cual fue ratificado después por un estudio de la Idiem de la Universidad de Chile, por lo que de acuerdo a ellos el proyecto deberá ser modificado. Ante ello, el alcalde Joaquín Lavín anunció la paralización total de obras, las que alcanzan más de un 50% de avance. En tribunales, en tanto, se revisan los tres reclamos de ilegalidad presentados por los vecinos contra el municipio, en los que solicitan ordenar la nulidad del permiso de edificación.

Ante estas situaciones, los expertos apuntan a la responsabilidad del Estado tanto con los vecinos como con los desarrolladores inmobiliarios.

"Se está judicializando en exceso un sector que está muy regulado. Para que un proyecto obtenga un permiso tiene que pasar por una serie de autoridades. Las inmobiliarias no inventan los proyectos", señala Pablo Álvarez, gerente del área de vivienda y urbanismo de la Cámara Chilena de la Construcción. Así, explica que el problema es que las autoridades -en su mayoría alcaldes- están cuestionando los permisos y desconociendo lo actuado por otros funcionarios públicos. "Y eso es muy grave, es un desincentivo, porque los plazos y los costos se agrandan enormemente", resalta.

En esto coincide Pablo Allard, decano de la Facultad de Arquitectura y Arte de la Universidad del Desarrollo. "Existe un marco legal que lamentablemente se ha visto alterado por interpretaciones y malas decisiones de parte de la autoridad. La culpa no es de los inmobiliarios, ni de las comunidades, la culpa es del Estado que no ha sido capaz de legislar de manera que estas zonas grises que se están produciendo hoy sean aclaradas, para que tanto los ciudadanos y desarrolladores tengan certeza", dice el arquitecto.

Precisamente una de las comunas donde más se ha notado este desafiante escenario para las inmobiliarias es en Valparaíso, donde su alcalde Jorge Sharp puso en aprietos a dos proyectos: Parque Pumpin y Mirador Barón. En el primer caso, la inmobiliaria Puerto Spa -ligada al empresario Nicolás Ibáñez- recurrió a la justicia luego de que el municipio decidiera anular el permiso para construir 22 edificios en predios del ex jardín Pumpin, en Cerro O'Higgins. Esto, después de que el edil acogiera tres reclamos de ilegalidad interpuestos por vecinos del sector que pedían anular el citado permiso. A este frente, se suma otra batalla en tribunales para la alcaldía, esta vez con inmobiliaria Mirador Barón, que presentó un recurso de protección contra la municipalidad para frenar la invalidación de edificación de su proyecto.

"Las autoridades políticas, responsables de proponer y gestionar las normas e instrumentos han fallado en proteger intereses de otros actores, incluso vulnerando la norma como ha sucedido por ejemplo en el caso de Mirador Barón, según lo ha establecido la contraloría", es el diagnóstico que hace el alcalde de Valparaíso, Jorge Sharp.

Para hacer frente a ello, la Municipalidad de Valparaíso está trabajando en un proceso de planificación integrada, a través de un proceso participativo. Esto se expresará en la visión y propuestas de planes, programas y proyectos del Plan de Desarrollo Comunal y normativamente respecto al uso de suelo en el Plan Regulador Comunal. "No se trata de que las autoridades o algún actor en particular definan la norma, esta se debe construir participativamente, tomando en cuenta la historia, los procesos actuales y la proyección que los habitantes esperan para el territorio", concluye Sharp.

Álvarez propone, además, que las comunas cuenten obligatoriamente con un plan regulador, que éstos consideren la demanda futura y que sean renovados cada 10 años. "Lo más importante es que se hagan cargo de la futura demanda que habrá por vivienda y equipamiento, porque las ciudades crecen y no solamente por crecimiento demográfico, sino porque cuando la gente aumenta sus ingresos, demanda más superficie", añade.

Para Allard, la primera urgencia es contar con herramientas de planificación que reflejen la dinámica con que se están desarrollando las ciudades. Coincide en que lo deseable es que al menos se actualicen cada década, pero hace hincapié en que los planes cuenten con la flexibilidad necesaria para poder actualizarse ante un eventual cambio de paradigma o dinámicas no esperadas.

El académico de la Escuela de Arquitectura de la Universidad San Sebastián y director nacional del Colegio de Arquitectos Pablo Fuentes, agrega que más que hablar de un plazo en particular, los planes tienen que recoger los intereses de los distintos grupos. "A veces, las comunas realizan estudios de plan regulador, que demoran tanto en terminarse y luego aprobarse, que cuando entran en vigencia la información de línea base que utilizaron ya está desactualizada", comenta.