El modelo de bodegas flex o flexibles está ganando terreno en el mercado industrial, frente a las minibodegas y bodegas logísticas. Este, que corresponde a un tipo de proyecto que combina centros de almacenaje, con oficinas o locales comerciales en un mismo lugar, incrementaría su inventario en un 18% entre 2024 y 2025 en la Región Metropolitana.

La subgerente de investigación de mercado de Cushman & Wakefield, Rosario Meneses, explica que “esta tendencia responde a la necesidad de optimizar el suelo disponible, ante la escasez de terrenos industriales, especialmente de características “molesto” o “peligroso”, y el aumento del valor del metro cuadrado. Esto ha llevado a los desarrolladores a proyectar un mix con otros espacios como comercio y oficinas, generando un canon de arriendo más alto que las bodegas tradicionales”.

Un informe elaborado por la compañía de servicios inmobiliarios muestra que al cierre de la primera mitad del año este segmento representó 1.313.497 metros cuadrados del total de 5 millones de metros cuadrados que suma el mercado de bodegas en general. Esto equivale a aproximadamente un 26% del total.

“Las bodegas flex se desarrollan desde la década del 90, pero sin generar mayor interés o profundidad en el mercado. Sin embargo, desde 2010 en adelante este tipo de bodegas comenzó a ser muy demandado debido al despliegue del comercio electrónico. Así, alrededor de 2019, cuando surge la última milla, este formato toma mucha más fuerza aún”, explican desde la firma.

Según menciona Cushman & Wakefield, con la producción de este tipo de centros, el inventario de bodegas flex ha aumentado un 10% interanual.

Pese a esto, el número de metros cuadrados en construcción de este tipo de bodegas en el semestre disminuyó, bajando desde los 284 mil metros cuadrados en el segundo semestre del 2023, hasta los 240 mil metros cuadrados.

En el periodo ingresaron a la oferta 3 proyectos (que suman 44.353 metros cuadrados) como el Trade Center Princesa y el Centro lo Echevers 700, sumando un total de 62 condominios de bodegas en la Región Metropolitana. “El ingreso de nuevos centros con espacios desocupados en el submercado norte y norponiente es el principal impulsor del aumento de vacancia”, explica el informe.

La vacancia cerró los primeros seis meses del año en 91.350 metros cuadrados disponibles un 17% más que en el semestre anterior. Con esto, la tasa de vacancia alcanza 6,95%, subiendo desde el 5,94% en la segunda parte del 2023.

A su vez, la absorción tuvo una fuerte caída, desde los 60 mil metros cuadrados en la segunda parte del 2023, hasta los 20 mil metros cuadrados en el primer semestre de este año. La mayor parte de la superficie arrendada varía entre módulos de 200 y 500 metros cuadrados, con el 64% del total. Las bodegas flex consideran espacios entre los 150 y 800 metros cuadrados.

Con estos cambios, los precios promedios de este tipo de estructuras disminuyó hasta las UF0,189 por metro cuadrado. En comparación al segundo semestre del 2023, los valores medios cayeron un 3% desde las UF0,195 por metro cuadrado.

Por otro lado, “de los proyectos construidos existe una disponibilidad de venta de 26.451 metros cuadrados y el precio pedido promedio es de UF34,9 metros cuadrados, aumentando un 9,5% en relación con el segundo semestre del año 2023″, añade el informe.

Según el estudio de Cushman & Wakefield, durante el segundo semestre del año se espera que entren al mercado un total de 157.906 metros cuadrados, que corresponden a seis centros nuevos, entre los que destacan Workcenter, Miraflores, Backoffice Libertadores, Icenter y Metalparcenter.

Además, se encuentran en construcción nueve proyectos, que suman en total 240.459 metros cuadrados, lo que significará un incremento del inventario de un 18% al cierre del 2025, tal como se mencionó anteriormente.

En concreto, los próximos proyectos materializarán una expansión significativa, reforzando los submercados norte y norponiente, los dos que tienen la mayor participación de mercado con un 46,5% y 31,6% del total. Además, se diversificará la oferta, debido a la expansión hacia el submercado sur de los proyectos nuevos, por la mayor existencia de terrenos eriazos e industrias con potencial de reconversión en primeras líneas de importantes arterias comerciales, en vez de comunas más periféricas y alejadas de los centros urbanos.

“La flexibilidad de este tipo de bodega le brinda a la empresa un espacio comercial con espacios de outlet con acceso fácil a estacionamiento para sus clientes”, añade Cushman & Wakefield.