HMC lanza alternativa de financiamiento inmobiliario por US$62 millones

Una nueva fuente de financiamiento para estructurar el capital de los proyectos de desarrollo inmobiliario está lanzando la firma de inversiones y asesorías financieras HMC Capital: el denominado mezzanine.

Consiste en lo siguiente: primero está el dinero que presta la banca, luego vienen los recursos colocados vía mezzanine, en este caso por HMC como gestora de fondos, y después el capital que aportan los socios accionistas del proyecto.

"En general, el mezzanine nunca supera el 50% del capital después del banco. Si del costo total del proyecto el banco representa el 60%, el mezzanine debería ser entre un 15% y un 20% y el capital normal entre un 20% y un 25%", explica Juan Pablo Hernández, socio de HMC.

El ejecutivo añade que esta fase intermedia es más cara que la deuda que entrega el banco, pero exige un retorno menor al de los socios.

"Eso implica que se requieren menos socios para realizar un proyecto inmobiliario. Esto implica que se reparten las ganancias entre menos gente o con los mismos, pero que tuvo que poner menos plata. Entonces, las mismas ganancias se hacen más rentables por este efecto de mayor apalancamiento en la estructura de capital", indica Hernández.

También cuenta que decidieron lanzar esta alternativa de financiamiento porque desde hace un tiempo las inmobiliarias han tenido la necesidad de aumentar la capitalización de los proyectos por fuera de la banca tradicional.

Asimismo, dice, es una evolución del mecanismo de capital preferente, donde los inversionistas compraban unidades de departamento contra pólizas de seguro. Pero, señala, una mayor oferta y demanda presionaron las tasas, por lo que evaluaron que los retornos obtenidos ya no estaban pagando los riesgos asociados.

En ese contexto, Hernández revela que esperan levantar capitales por UF1,5 millón (unos US$62 millones) en una primera etapa, donde están evaluando los proyectos en los cuales invertirían recursos. En paralelo, están realizando un road show con sus inversionistas (compañías de seguros y family office) para ofrecerles este nuevo producto.

Si bien no puede entregar detalles sobre los retornos esperados, precisa que el inversionista podría obtener un retorno mayor en 200 puntos base respecto del capital preferente.