El informe trimestral del mercado de casas y departamentos del Gran Santiago elaborado por NielsenIQ-GfK mostró una caída de nuevos proyectos incorporados al mercado durante el segundo trimestre del año. Según detalló la compañía, no se veía este nivel desde el 2009.

En concreto, entre abril y junio del presente año se incorporaron en el mercado 25 proyectos, posicionándose bastante por detrás del promedio de los segundos trimestres entre 2011 y 2023, que alcanza 76 proyectos. Este es el segundo trimestre con el nivel más bajo desde el 2009, cuando alcanzaba apenas 16 proyectos.

Pero considerando todos los trimestres, este es el peor registro en 15 años, desde el tercer trimestre del 2009 cuando el ingreso de proyectos contabilizada 24. Esto fue un año después de la crisis financiera del 2008, cuando la oferta de viviendas disponibles para la venta llegaba a uno de sus puntos más altos.

El punto más alto de proyectos ingresados se alcanzó en el 2015, en el cuarto trimestre, con 124 proyectos. Comparando segundos trimestres, el peak también fue ese año, con 121. Entonces se daba lo que el geomarketing manager Chile en NielsenIQ - GfK, Javier Varleta, explica como efecto del IVA, derivado de la reforma tributaria que comenzó a exigir incluir ese tributo en las compras de viviendas desde 2016. El ingreso extra de proyectos en el 2015, que no alcanzaron a ser afectados por la normativa, estuvo acompañado también de un peak de compras histórico.

La baja en los ingresos de proyectos para renovar la oferta no es algo nuevo. Se lleva consolidando “producto de toda la dificultad de las inmobiliarias para desarrollar nuevos proyectos, por las restricciones de los bancos con tasas altas y el menor dinamismo de la venta, logrando que exista poco incentivo” dijo Varleta, quien estima que esta situación se mantendrá durante el resto del año.

De los 25 proyectos nuevos, 21 corresponden a departamentos. La mayor participación fue de La Florida con 6, seguida de Santiago con 3 proyectos. Más atrás se posicionaron Vitacura, Las Condes y Macul con 2 cada una. San Joaquín, Lo Barnechea, La Cisterna, Ñuñoa, Huechuraba y San Bernardo contemplan 1 proyecto por comuna.

Los cuatro restantes son proyectos de casas que ingresaron únicamente en el sector oriente de la capita: Lo Barnechea, con 2 proyectos y La Reina y Las Condes con 1 cada una.

Según expone NielsenIQ- GfK, el escenario de los nuevos proyectos ha impulsado con mayor fuerza una contracción de la oferta total de viviendas que ya venía de periodos anteriores. El stock sumó un poco más de 44 mil unidades, entre entrega inmediata, en verde y en blanco. Esto equivale a UF221 millones, cifra 2,1% inferior al monto del primer trimestre, y 6,9% menos que en el segundo trimestre del año pasado.

De esas viviendas en oferta, más de 40 mil corresponden a departamentos. Y de estas, la mayoría se concentra en la comuna de Santiago, con un 22,6%, seguido de La Florida con 16,3% y finalmente Ñuñoa con un 15,5%. Así, las tres suman más de la mitad.

En el caso de las casas (3.763 unidades), las tres comunas con mayor participación en la oferta son Colina (24,1%), Puente Alto (15,9%) y Lampa (15,3%).

En ambos casos se observa un incremento en la oferta de ventas de viviendas con entrega inmediata, llegando a 8.884 unidades (929 casas y 7.955 departamentos).

Según las estimaciones de la compañía, con esta oferta y el comportamiento actual del mercado, el tiempo para agotar stock se calcula en 29 meses. En el segmento de casas llega a 26 meses, mientras que en departamentos a 29 meses.

La cifras de NielsenIQ- GfK mostraron una caída por quinto mes consecutivo en las ventas totales de viviendas. En el segundo trimestre se colocaron 4.578 unidades, una merma de 20,6% respecto del segundo trimestre del 2023. En el periodo se contabilizó una venta total de UF21 millones, una contracción de 25,1%.

Pero es la venta de casas la que registra la caída más importante. Las 427 unidades comercializadas son un 34,8% menos que el segundo cuarto del 2023. La gran parte de estas se concentraron en Puente Alto, Colina, Buin y Lampa.

En tanto, los departamentos también experimentaron una importante caída. Las 4.151 unidades vendidas en el trimestre equivalen a una merma de 18,8% versus el mismo periodo del año pasado. Las ventas se concentraron en Santiago, La Florida, Ñuñoa y La Cisterna.

Con ello, en el primer semestre la venta de viviendas retrocedió 16% en unidades y 22,3% en UF, con un descenso mayor en casas, al caer 25%, que en departamentos, que acumuló una baja de 15%.

Pese a todo esto, los precios de las viviendas se mantienen estables y sin variaciones significantes, apenas subiendo un 0,6%, frenando así el alza permanente que experimentaron los valores de las viviendas en los dos años de pandemia. En concreto, los departamentos tiene un valor promedio de 84 UF por metro cuadrado, mientras que las casas llegan a 79,1 UF por metro cuadrado.

Varleta estima que el resto del año seguirá con el mismo ritmo. “Yo creo que ya estamos tocando piso, pero tampoco se ve como que vaya a venir algo nuevo que aumente las ventas. Todavía no hay señales para pensar que puede haber una recuperación. No creo que venga un mejoramiento del mercado inmobiliario todavía”, proyectó.