30% del stock de oficinas B en Vitacura podrían pasar a ser clase A con la llegada del metro

Se estima que la línea 7 del Metro de Santiago entrará en funcionamiento en 2028, recorriendo las comunas de Renca, Cerro Navia, Quinta Normal, Santiago, Recoleta, Providencia, Las Condes y Vitacura. La compañía de servicios inmobiliarios JLL proyecta que esta última observaría un beneficioso impacto, específicamente en el segmento de oficinas ubicadas en el sector delimitado por Américo Vespucio, Alonso de Córdova y el eje Kennedy hacia el oriente de Gerónimo de Alderete.

Según detalló la gerente de consultoría y valorizaciones de JLL Chile, Javiera Basso, los ejes anteriormente mencionados se verían beneficiados, con 7 edificios que podrían optar a una reclasificación de oficinas, pasando de clase B a Clase A. Esto equivale a casi el 44% del total de edificios con este uso en la comuna. De un total de 166 metros cuadrados, 30% (50.000 metros cuadrados) podría eventualmente reclasificarse.

“La clasificación de oficinas es un proceso que se realiza a través de un sistema de puntajes, por distintos aspectos de los edificios tales como localización o escala del edificio además de aspectos más técnicos como sistemas de seguridad, calidad de arquitectura, eficiencia energética, etc”, explicó la ejecutiva de JLL.

“Considerando que “localización” es uno de los factores que más pesan y que justamente es el que se verá muy mejorado con la línea 7, los edificios que se ubiquen en un radio de 500 metros de distancia respecto de alguna estación, son los que tendrán más posibilidades de cambiar su clasificación”, agregó la experta.

Basso estimó que este sector de la comuna, más cerca de las nuevas estaciones de transporte público, vería aumentada su demanda por oficinas, lo que permitiría que la vacancia tienda a bajar en el corto y mediano plazo una vez comience la operación de las nuevas estaciones de la línea 7 del metro.

En concreto, Basso estima que una vez que llegue el metro en 2028, las vacancias de los edificios cuya ubicación está cerca de las nuevas estaciones de la Línea 7 del Metro de Santiago progresivamente podrían ir disminuyendo para llegar a rangos estimados entre 6% a 8%, sostuvo.

En la actualidad, el submercado de oficinas en Vitacura está compuesto por un total de 16 edificios que se dividen en la Nueva Costanera, corredor Kennedy o corredor Avenida Vitacura. Las oficinas en este sector alcanzaron un precio promedio entre el 2022 y 2023 de 0,54 UF por metro cuadrado, sin una gran variación entre los extremos.

“En el período post pandemia, que comienza en 2020, Vitacura ha presentado vacancias que llegan hasta un 15%, con un promedio aproximado de un 11%, cifras que no son comunes ya que el promedio de vacancia de este submercado se ubicó históricamente en torno a un 8%”, recordó Basso.

De hecho, el valor de arriendo en la comuna antes de la emergencia sanitaria fue de 0,56 UF por metro cuadrado, y con la llegada de la Línea 7 se espera retornar a este valor.

Según menciona la ejecutiva de JLL, no es común ver cambios importantes en los indicadores durante un plazo muy reducido, ya que los procesos de colocación de los edificios no son inmediatos. Aún así, “se podría generar un peak de interés previo a la llegada del metro, lo que propiciaría nuevos contratos a partir de fines del 2026, lo que podría generar un nuevo comportamiento del submercado Vitacura”, manifestó Basso.

De esta forma, JLL proyectó que en el largo plazo, el submercado presentará un alza constante en la demanda.

Y este interés ya se ha comenzado a ver, según mencionó la ejecutiva. “La llegada del metro favorece mucho al mercado de oficinas y comercial, y también al mercado residencial. Desde hace algún tiempo, muchos sectores residenciales, de casas de uno o dos pisos en Vitacura fueron comprados para desarrollos inmobiliarios, como ha ocurrido anteriormente en otros sectores”, adelantó.

“En ese sentido, se ha visto desde el anuncio de la red de metro, en el eje Gerónimo de Alderete, una importante transformación de una calle residencial a comercial, lo mismo que algunos sectores en torno a Alonso de Córdoba y Vitacura”, agregó.

Pese a esto, aclaró que hasta el momento, aún a cuatro años de que llegue el metro, no se han registrado casos de reconversiones de edificios residenciales a edificios de oficinas, como una preparación para el aumento de la ocupación. “Sin embargo estos eventos suelen ocurrir no sólo con llegadas de redes de metro, sino también con cambios normativos asociados, lo cual Vitacura no ha registrado recientemente”, declaró Basso.