Centros de bodegas: 2023 fue el ejercicio con mayor producción anual en los últimos ocho años

El último informe de mercado industrial y de centros de bodegas de la empresa de servicios inmobiliarios JLL, mostró que el último semestre de 2023 registró un importante aumento en la producción de este tipo de construcciones.

En detalle, la producción de centros de bodegajes sumó un total de 114.069 metros cuadrados en los últimos seis meses del año pasado, cerrando con un aumento anual de stock de 241.569 metros cuadrados. Según lo que detalla la compañía, “esta cifra supera ampliamente el promedio de producción anual (102.359 metros cuadrados) observado entre 2016 y 2022″.

De acuerdo a JLL, lo anterior se explica principalmente por la activación de proyectos por parte de los principales desarrolladores y nuevos actores, tras un período de histórica nula vacancia observada en los últimos dos años. De esta forma, la producción de 2023 se posiciona como en su nivel más alto en ocho años.

Por otro lado, los datos de la firma muestran que la absorción neta acumulada en el año alcanzó los 125.395 metros cuadrados, lo que se explica por la tendencia de altos niveles de precolocación con la que ingresan los nuevos proyectos. De hecho, la producción registrada ingresó con un 62% de sus espacios ya arrendados.

Desde JLL explicaron que, en términos de absorción, “entre los segundos semestres de 2020 y 2021 se registraron las más altas, con valores por sobre los 100.000 metros cuadrados, lo que habla de la alta demanda. Ya a partir del primer semestre de 2022 fue posible comenzar a ver una regulación de la demanda que, sumado al equilibrio en la producción, cerró el 2023 con una absorción positiva de 41.655 metros cuadrados″.

La vacancia total aumentó en 180 puntos base, principalmente debido a la alta producción del semestre. No obstante, este índice aún se encuentra en valores bajos dentro de los parámetros de lo que se considera un mercado más favorable a los propietarios.

JLL apuntó que la vacancia más baja registrada fue el primer semestre de 2022, con un 0,1%, “cuyo comportamiento no tenía precedentes en este mercado. Este extremo se debió también a una situación particular, y se explicó por el explosivo crecimiento del e-commerce en pandemia y problemas en la cadena de abastecimiento, además de un escenario de desaceleración en la inversión de nuevos proyectos de bodegas por parte de los desarrolladores”, mencionaron.

“Esto significó que la relación entre los espacios requeridos y los disponibles, (pocos ingresos, mucha demanda) llevase a una vacancia de menos de un 1%, que significó un mercado con absoluto control por parte de los propietarios”, agregaron.

Por otro lado, los valores de arriendo presentaron un ajuste respecto al primer semestre, finalizando el año en un promedio de 0,162 UF por metro cuadrado (US$6,82 por metro cuadrado). Desde JLL explican que el aumento en la disponibilidad estabiliza los valores y alcanzan una mayor representatividad.

“Producto de lo mismo mencionado anteriormente, los mayores valores promedio de rentas pedidas registrados fueron el segundo semestre de 2022 y primer semestre de 2023, con valores por sobre los 0,18 UF por metro cuadrado, cuando hasta antes de la pandemia los valores promedio se encontraban en un máximo de 0,12 UF por metro cuadrado. Si bien efectivamente el 2021 se generó el alza más importante y no proyectamos volver a los valores de antes de pandemia, sí podemos visualizar una estabilización que comenzó durante el 2023″, sostuvieron.

Entre otras proyecciones para este mercado, desde JLL estimaron que el 2024 tendrá un “comportamiento similar al observado en los últimos doce meses, con una estabilización en los indicadores de vacancia y valores de arriendo, y altos niveles de producción, con espacios que ya se encuentran arrendados”.

Con esto, se espera que la tasa de vacancia mantenga su tendencia al alza, acercándose a los niveles de equilibrio del mercado entre el 5% y el 8%. En tanto, los valores de arriendo seguirían la misma ruta de la vacancia, estabilizándose entre 0,150 UF por metro cuadrado y 0,160 UF por metro cuadrado.