Los activos alternativos llegaron para quedarse. Es una frase que se viene repitiendo desde hace algún tiempo en el mercado local, donde diversos actores han ido concretando importantes inversiones en este tipo de activos que ofrecen retornos más atractivos que los tradicionales, como las acciones y los bonos.

Uno de los actores que ha apostado con mayor fuerza por esta clase de activos es BTG Pactual Chile Asset Management (AM), en particular en el área inmobiliaria. De este modo, la entidad de capitales brasileños tiene cuatro tipos de fondos inmobiliarios: renta comercial, fondos de deuda privada con colateral inmobiliario, de desarrollo y de renta residencial. En conjunto, representan un total de activos bajo administración (AuM, por su sigla en inglés) de más de US$1.000 millones.

En ese contexto, uno de los fondos que ha tenido más movimiento en el último tiempo ha sido el de renta residencial. Pedro Ariztía, gerente de inversiones inmobiliarias de BTG Pactual Chile AM, cuenta que hace algunas semanas compraron cuatro edificios en cerca de US$60 millones; dos de ellos en Santiago y los otros dos en Independencia.

De este modo, el vehículo pasó a tener ocho edificios (cuatro en Santiago y el resto en Independencia) que representan 2.266 unidades y 3 millones de UF (un poco más de US$122 millones) en AuM, por lo que se convirtió en el más grande a nivel nacional en su categoría. Junto con ello, los departamentos tienen una ocupación sobre el 98% en cuanto a arriendo.

¿Por qué los sectores céntricos de Santiago? Según Ariztía, "en estos sectores se dan retornos de UF+6% al año con un buen comportamiento de pago, mientras que en el sector oriente la rentabilidad está en torno a UF+3%".

Detrás de este fondo hay inversionistas de alto patrimonio que participan a través de la banca privada de BTG, además de compañías de seguros y family offices, entre otros.

Además, el ejecutivo destaca que "tener un gran fondo para esta clase de activo permite que el inversionista pueda distinguir claramente el tipo de activo en el que está invirtiendo y, al mismo tiempo se facilite la liquidez a través de la bolsa".

Ariztía cuenta que el vehículo tiene comprometidos otros 3 millones de UF (unos US$122 millones) para invertir de aquí a agosto de 2021.

"Pensando que, en las inversiones en renta residencial, salvo algunas excepciones, lo normal es que sea a través de la firma de una promesa de compraventa en verde, esperamos que el remanente se cumplirá dentro de los próximos dos años y medio", afirma el ejecutivo.

Además, entrega pistas claras de las zonas donde podrían concretar las próximas inversiones.

"Estamos buscando por todo el eje de Vicuña Mackenna hacia La Florida, pasando por Ñuñoa y Macul, al otro lado San Joaquín. También miramos San Miguel, La Cisterna, etc. Son ubicaciones que tienen un nivel razonable de densidad, buena conectividad, buenos servicios, entonces son ubicaciones que en general la gente favorece para poder vivir", revela.

Esto irá acompañado del gran interés que han visto por invertir en este tipo de activos, donde la renta residencial ofrece un elevado potencial de crecimiento. En efecto, detalla que algunos informes de mercado al cierre de 2018 mencionaban que había del orden de 6.000 unidades de departamentos administrados "en una mano", es decir, bajo el modelo de un solo dueño que los arrienda, lo que equivale al 1% de los departamentos que hay en Santiago.

Y estima que la demanda seguirá subiendo tras el recorte de 50 puntos base que aplicó el Banco Central a la tasa de política monetaria, ya que impulsará aún más a la baja las tasas en la renta fija, lo que llevará a los inversionistas a buscar mayores retornos, donde los activos inmobiliarios son una alternativa atractiva.

En paralelo, anticipa que "con este fondo buscamos desarrollar la estrategia de renta residencial y que ojalá en un corto o mediano plazo, cuando ya tome volumen, podamos también debutar en el mercado a través de bonos corporativos y financiamientos que son tradicionalmente más eficientes de lo que uno logra en el mercado de la deuda privada".