El mercado de arriendo de bodegas en la Región Metropolitana se ha consolidado como uno de los más dinámicos y competitivos, con un constante crecimiento en oferta y demanda. El ingreso de compañías de seguro y fondos de inversión, a través de compra de flujos de centros existentes, así como también, a través del aumento de capital para nuevas compras de terrenos, han impulsado este mercado.

Esto de acuerdo a un informe de la consultora inmobiliaria GPS Property, el cual muestra que al cierre del segundo semestre la vacancia tuvo un leve aumento con respecto al semestre anterior, llegando a 0,37%, pero sigue manteniéndose debajo del 1%, lo que es histórico considerando la vacancia de los últimos años que promedia 5%, de acuerdo al reporte.

Además, la demanda se ha mantenido en aumento, al mismo tiempo que existe una baja oferta, evidenciando que los proyectos que ingresaron al mercado se encontraban con más del 80% de su superficie colocada.

Por su parte, el informe muestra que la producción también ha aumentado en último semestre, con el ingreso de 167.659 m2 de tres etapas de centros existentes. Esto ratifica la tendencia del ingreso de nuevas superficies ya precolocadas, ya que la absorción registrada ha aumentado en comparación al primer semestre, con un total de 158.041 m2.

“Este mercado se encuentra en una situación favorable, con una vacancia baja, y una producción y absorción en aumento. Sin embargo, es importante tener en cuenta que este panorama puede variar dependiendo de las condiciones económicas y políticas del país”, dice el reporte.

En cuanto a las bodegas clase I -es decir, aquellas cuya superficie mínima es de 800 m2 y la altura mínima es de 8m2-, en el segundo semestre mantuvieron altos niveles de consumo, gracias a nueva superficie ingresada.

Este sostenido aumento de la producción se debe, dice GPS, a la recuperación de los tiempos de construcción, facilitando la apertura de los nuevos centros. “Esto ha sido posible ya que hay una mayor disponibilidad de mano de obra y materiales, lo que ha permitido a los desarrolladores completar sus proyectos en plazos más cortos. Si se cumplen los plazos de entrega, la vacancia debería aumentar durante 2023, pero siempre y cuando se mantengan los niveles de consumo observados durante el 2022″, explica la consultora.

Según GPS, se estima que dicha demanda se mantenga durante el año 2023 debido a que cerca del 80% de la producción futura ya está precolocada.

En comparación al primer semestre, la vacancia de este tipo de bodegas tuvo un aumento del 102,63% durante el segundo tramo del año. Pese a ello, dicho incremento sigue enmarcándose dentro de cifras históricamente bajas, con un cierre del año en 0,37 puntos, con un total de 18.391 m² disponibles. En tanto, con respecto a la oferta, esta se concentró principalmente en los corredores norte -con el 70,5% de toda la superficie-, seguido por el corredor sur con el 16,1%.

En cuanto a la absorción, se observó un aumento del 19,2% en comparación al primer semestre, en donde los corredores con mayor porcentaje fueron el norte -con 84,5%-, seguido por el corredor poniente con 14,6%, sumando en conjunto 156.604 m².

Ahora, con respecto al precio, el reporte de la consultora indica que en el segundo semestre este se ubicó en las 0,195 UF/m2, lo que representó un aumento del 17,7% en comparación con el primer semestre. “Esto quiere decir que se observó oferta disponible en centros de bodegaje de mejor estándar y calidad, con precios que se sitúan en la cota superior de la banda de valores del mercado, independientemente de si están ocupados o no. Además, se ha detectado que los precios actuales del período están alineados con los precios de precolocación de nueva superficie”, explica GPS en su informe.

En cuanto a la producción, durante el segundo semestre se registró el ingreso de tres centros, los cuales corresponden a nuevas etapas de centros ya existentes, concentrándose en los corredores norte y poniente. “Para el año 2023 se espera una producción total de 230.592 m2, distribuidos en los corredores norponiente, poniente y sur. Además, se espera que la producción promedio para los años 2023-2025 sea de 345.555 m2, con una tasa de crecimiento anual estimada del 20,6%”, proyecta la consultora.

Por su parte, la vacancia de los centros de bodegaje clase II -aquellas de superficie máxima de 1.800 m2 y altura mínima de 200 m2- se ha mantenido históricamente baja durante todo el año 2022, con un 0,37% de vacancia, lo que equivale 1.715 m2 disponibles, distribuidos en los corredores sur y norponiente.

En el segundo semestre ingresó una nueva etapa de un centro existente con 8.108 m2 ubicado en el corredor norte, el cual se encuentra 100% colocado, por lo que la superficie vacante corresponde a la liberación de espacio de centros existentes. Por su parte, el precio se ubica en 0,167 UF/m2, disminuyendo en un 24,26% en comparación al primer semestre.

“Para el año 2023, se espera un aumento significativo en los ingresos, con la incorporación de 299.540 m2, concentrados en su mayoría en el corredor Norte, aumentando así, casi 30 veces la superficie ingresada en comparación a 2022. Además, se espera que para 2025 el stock actual de este tipo de activo se duplique”, prevé la consultora en su reporte.

En la RM al segundo semestre del año pasado se observó una disponibilidad del 12,7% de centros a la venta y el ingreso de 13.844 m2, correspondiente a un nuevo centro ubicado en el corredor norte, el cual se encuentra parcialmente colocado. “En términos generales, se han identificado un total de 19 desarrollos de bodegas para la venta, equivalentes a 343.524 m2 o 993 módulos de 346 m2 promedio”, dice el reporte.

En cuanto a la producción futura, existen actualmente 123.410 m2 disponibles para comprar en verde o blanco, con un precio promedio de 38,26 UF/m2. Para los próximos tres años, la producción futura asciende a 132.410 m2, distribuido en ocho centros nuevos o ampliaciones de centros existentes.

Geográficamente, la comuna de Lampa figura con la mayor cantidad de proyectos, seguido de una marcada expansión hacia las comunas de Quilicura y Renca.

Con respecto a los precios, Lorena Tapia, directora ejecutiva de GPS Property, proyecta que estos se mantendrán al menos en el corto plazo, y que a fines del 2023 -una vez ingresados los proyectos del segundo semestre y que se espera no ingresen 100% arrendados como los del primer semestre-, se muestre un aumento de vacancia real, que lleve a una presión de precios a la baja que debería reflejarse el año 2024.

“Ajuste menor, que está ligado al crecimiento país, y requerimientos de espacios asociados a una demanda que siga constante. Sin embargo, las estimaciones de crecimiento del Banco Central no son muy optimistas, previendo una contracción de éste en torno al 1%-1,5%, bajo ese escenario se esperaría que los precios se ajusten a la baja”, añade.

Con respecto a la vacancia, en tanto, Tapia señala que la situación actual del mercado, a juicio de la consultora, debería no mostrar grandes cambios para el primer semestre del 2023, “sin embargo, si el crecimiento país el año 2023 es la mitad del año pasado, y con un aumento de producción que se espera el segundo semestre no ingrese 100% arrendada, la vacancia debería tender al alza, y los precios mostrar con un pequeño rezago, para fines del 2023 o primer semestre 2024, una tendencia a la baja, sin llegar a los valores anteriores al 2021, que se mantuvieron estables por más de 8 años en torno a 0,125 o 0,13 UF/M2″, concluye.