La pandemia polariza al retail: La Polar lleva a Mallplaza a la justicia por arriendos y anuncia demanda por competencia desleal

La relación entre el retail y los malls no pasa por su mejor momento. A pocos meses del “estallido social”, el comercio enfrentó al Covid-19, el que obligó al cierre de centros comerciales y terminó exacerbando los ánimos de muchos de sus locatarios ante las medidas tomadas por los malls.

El 9 de junio, Empresas La Polar -controlada por Leonidas Vial- presentó ante el 20° Juzgado Civil de Santiago una medida prejudicial en contra de cinco sociedades que forman parte de Mallplaza -filial de Falabella- en la que cuestiona sus contratos de arriendo. Se trata de Inmobiliaria Mall Calama S.A.; Plaza Alameda S.A.; Plaza Oeste S.A.; Plaza San Bernardo S.A. e Inmobiliaria Mall Las Américas S.A.

En su escrito -que cuenta con 29 páginas y al que tuvo acceso La Tercera PM- la multitienda exige a Mallplaza exhibir una serie de antecedentes que tuvo a la vista para cerrar sus malls durante el denominado estallido social y la pandemia. La empresa aseguró que la presentación busca -a su vez- preparar tres acciones judiciales. La primera, una demanda declarativa de revisión de contratos a fin de obtener una reducción de las rentas de arrendamiento. La segunda, una demanda que ponga término a dichos contratos con una indemnización de perjuicios y, por último, una demanda de competencia desleal. La estrategia legal de La Polar la llevan los abogados Gabriel Zaliasnik y Ariela Agosin.

El origen de la relación comercial entre La Polar y Mallplaza comenzó el año 2007, mientras las dos empresas mantenían un estado de situación comercial de auge y expansión. En este escenario, ambas empresas celebraron una alianza comercial por medio de la cual las tiendas de La Polar se ubicarían en los centros comerciales de Mallplaza. Actualmente, La Polar cuenta con 38 tiendas a nivel nacional y cinco de ellas en centros comerciales de propiedad de Mallplaza: Mall Plaza Sur; Mall Plaza Norte; Mall Plaza Calama y Mall Plaza Iquique.

Según la presentación, La Polar acusa a Mallplaza de “imponer sus términos y alcances en todos los contratos de arrendamiento”, los cuales son “prácticamente idénticos entre sí” y fueron firmados entre el 17 de octubre de 2007 y 23 de julio de 2010, a excepción del contrato con el Mall Plaza Iquique. Todos los contratos tienen una duración de más de 30 años. “No cuentan con una cláusula de salida en favor de la arrendataria, pudiendo La Polar plantear su intención de no perseverar en el contrato sólo bajo circunstancias extremadamente restrictivas (sólo en un mes de los, en promedio, 370 meses de duración de los contratos)”, advirtió el retailer en su escrito, que no figura en el sistema de consulta pública del Poder Judicial.

En efecto, los contratos obligan a La Polar a pagar una renta “a todo evento” de 50.000 UF por cada uno de sus locales. Asimismo, establecen la obligación de La Polar de exhibir a Mallplaza la liquidación mensual de cada uno de sus locales, a lo que se suma la obligación de entregar al centro comercial todo tipo de información relativa a facturas, notas de crédito y guías de despacho de sus locales. Aquí radica el problema que divide a La Polar y Mallplaza: si las ventas caen a cero -como ocurrió a raíz del estallido social o la pandemia- igualmente la multitienda está obligada a pagar al mall el “valor mínimo mensual” del arriendo.

Según La Polar, la expansión del Covid-19 trajo consigo una serie de medidas restrictivas en la sociedad, afectando -arguye la empresa- no solo al empleo, la seguridad social y la tributación de las empresas sino que también aspectos legales con ocasión de la dictación de la Ley N° 21.226, que estableció un régimen jurídico de excepción para diversos procesos judiciales.

“Sin perjuicio que no ha existido a la fecha una cuarentena obligatoria en todas las comunas, Mallplaza decidió cerrar varios de sus centros comerciales, sin mediar decreto de autoridad, provocando nuevamente la imposibilidad de las tiendas de La Polar de abrir al público, agravando la difícil situación que se venía presentando desde octubre del año 2019”, advirtió la compañía en su presentación. “Esta decisión por supuesto también afectó a los competidores de La Polar, entre los cuales se encuentra Falabella y cuyas condiciones contractuales y eventuales acuerdos, como veníamos diciendo, desconocemos”, concluyó.

“A pesar de las condiciones relatadas y la gravedad de la contingencia que afecta a nuestro país, La Polar ha sido requerida para que siga pagando un importante porcentaje del gasto de ocupación, y ha seguido entregando antecedentes comerciales sensibles a sólo requerimiento de Mallplaza, en circunstancias que la fórmula de cálculo contemplada en el numeral Dos de la letra C) de la cláusula Tercera -precio variable- jamás podría alcanzar un valor mayor que el resultante de la aplicación de la fórmula contemplada en el numeral Uno -precio fijo-”, agregó.

“Mallplaza ha seguido requiriendo esta información cuando sus controladores no sólo manejan antecedentes del resto de los competidores de nuestra representada, sino que también tienen un claro interés en el bienestar de uno de estos -Falabella-, lo que puede traducirse en el evidente mejoramiento de sus condiciones durante esta etapa de crisis, en desmedro de nuestra representada y otros participantes del mercado del retail”, remató.

Uno de los principales cuestionamientos que realiza La Polar en su presentación a Mallplaza es la integración vertical que mantiene con Falabella, holding controlado por las familias Solari, Del Río y Cuneo. Al día de hoy, Sergio Cardone Solari es el presidente del directorio de Mallplaza y al mismo tiempo director de Falabella, competidor de La Polar en el mercado del retail.

La magistrada del 20° Juzgado Civil de Santiago, Gabriela Herrera acogió petición de La Polar y la exhibición de los documentos se debe llevar a acabo próximamente en una audiencia de manera remota.

¿Cuáles son los documentos que pide exhibir La Polar a Mallplaza? Todas las juntas de accionistas de esta última en la que se hayan discutido o analizado el cierre de los centros comerciales desde el día 10 de octubre de 2019 a la fecha. También todas las actas de directorio de dichas sociedades en igual periodo y todo tipo de comunicaciones, como emails, cartas, comunicados internos, minutas de reunión intercambiadas entre directores, accionistas y ejecutivos de las gerencias de Mallplaza. A ellos se suman los contratos de arriendo entre Mallplaza y Falabella. Y, por último, todo tipo de correos e intercambios entre ejecutivos de Falabella y Mallplaza relacionados en el periodo señalado.

“Resulta necesario que Empresas La Polar cuente tanto con los antecedentes que expliquen las razones que Mallplaza tuvo a la vista y consideró para decidir cerrar los malls y como consecuencia los locales de La Polar, las medidas preventivas que tomaron, así como la información relacionada a la relación contractual y comercial entre la futura demandada y Falabella”, consignó en su presentación Empresas La Polar.

“Solo con esa información es posible para nuestro representado determinar si estamos ante un supuesto de fuerza mayor, excesiva onerosidad sobreviniente -que la legitimaría para solicitar la revisión de los Contratos-, frente a un caso de responsabilidad contractual de las contrarias o actos de competencia desleal o incluso atentatorios contra la libre competencia”, remató.

Mallplaza declinó efectuar comentarios sobre este artículo, aduciendo que se trata de un proceso que actualmente se tramita en tribunales. Sin embargo, hace solo unos días, Mallplaza se refirió a los cuestionamientos que han efectuado una serie de retailers a las cláusulas de sus contratos de arriendo y agrupados en la Asociación de Marcas del Retail, a propósito de una publicación de La Tercera PM.

En aquella oportunidad, sostuvo que “ha privilegiado una relación de largo plazo, procurando aliviar su carga financiera y apoyarlos en el actual contexto, entendiendo que -debido a la evolución de la pandemia- la operación habitual de sus locales se ha visto afectada”. “Es así como aquellos locales que, por definiciones de la autoridad, han debido permanecer cerrados, no tendrán cobro de renta de arriendo ni de las cuotas de Fondo de Promoción por dicho período”, afirmó.