Las tasas de desistimiento para compras de viviendas escalan tras cambios de tasas y plazos

La Encuesta sobre Créditos Bancarios del Banco Central lo reveló fuerte y claro. Durante el cuarto trimestre, había aumentado de 0 a 36% la proporción de bancos que reportaban condiciones más exigentes para créditos a la vivienda. En el mismo documento, la cantidad de entidades financieras que veía una caída en la demanda de este tipo de prestamos pasaba de un 46% a un 64%. El mercado inmobiliario reflejaba las repercusiones tras el alza en las tasas, y el debilitamiento de las condiciones crediticias. Los desistimientos en las ventas volvían a hacerse presentes.

En diciembre, el porcentaje de personas que optaron por retractarse de la compra de un inmueble superó el 20% de las ventas. Según un informe de Toctoc.com, en departamentos, el indicador llegó al 20,4%, mientras que en casas, el desistimiento alcanzó el 25%. En porcentaje, se llegó a niveles similares a los vistos durante el peor período de la pandemia, en medio del 2020, cuando bordeó el 28% del total de las promesas de venta. Ello, en instancia en que durante los nueve primeros meses de 2021 el porcentaje de desistimiento fue cercano al 12%, menos de la mitad del cierre de este año. En octubre, comenzó la escalada alcista, luego que el Banco Central activara el mayor incremento en la Tasa de Política Monetaria en dos décadas: subió 125 puntos base, saltó de 1,5% a 2,75%...y esto no paró. En diciembre, replicó el avance, y en enero, subió 150 puntos. Hoy la tasa está en 5,5%.

“El alza de los desistimientos era algo que señalamos, pues cambiaron en los últimos meses las condiciones de los créditos hipotecarios en tasas y plazo”, subraya el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez. “Lo previmos con la sostenida desaparición de los ahorros de largo plazo, en parte relevante por los retiros de fondos de AFP y anticipos de rentas vitalicias, así como salida de capitales”, añade.

El gerente de Estudios de Toctoc.com, Daniel Serey, explica eso sí que si bien se ve un avance en los desistimientos al termino del año, el importante incremento está más bien influido por la baja en las ventas de ese mes. “El análisis que hacemos es que los desistimientos han subido; hubo efectivamente un deterioro en el cuarto trimestre, pero el porcentaje se debe mucho más a que la venta ha ido cayendo”. Diciembre -según la firma de gestión inmobiliaria- fue el mes con menores colocaciones en todo el año. Se comercializaron 329 casas, un 54,8% menos que hace doce meses; y 1.265 departamentos, un 45,3% más bajo que en diciembre de 2020. El cuarto trimestre cerró en rojo -el mercado cayó 36%, alcanzando la menor venta para ese período desde 2013-, pese al buen desempeño que había mostrado la industria durante el resto del ejercicio.

De hecho, los incrementos habían sido tan importantes que los malos datos de los últimos tres meses no impidieron que las venta de unidades cerraran con un alza de 25%, con 33.798 unidades comercializadas.

“A pesar del crecimiento de los desistimientos, aún no llegan ni esperamos que ocurra, a los niveles de la crisis. Si se recupera el manejo sólido y coherente de la economía, los fondos de largo plazo volverán y por tanto, podrían empezar a bajar las tasas nuevamente”, subraya Vicente Domínguez. Y esas son justamente las apuestas del mercado.

Un total de 434 desistimientos hubo en diciembre. De ellos, 324 fueron departamentos, y 110, casas. “En unidades vemos que estamos en niveles muy similares a los meses post estallido social, pero no al nivel de pandemia”, señala Serey. En agosto de 2020, de hecho, se superaron los 430 departamentos, 123 casas... ahora el dato es bastante menor, aunque saltan ciertos números inéditos. “Este aumento de desistimientos del cuarto trimestre se debe al tema de tasas y a las restricciones bancarias. Entre octubre y noviembre hubo un freno fuerte de la banca”, comentan en el sector.

Los desistimientos de diciembre en materia de departamentos fueron inferiores al número reportado en noviembre, pero se tradujo en un alza de 5,8% frente a lo visto doce meses antes. No se habían superado las 300 unidades desistidas en todo el año, hasta octubre, cuando la escalada de compras abandonadas comenzó, apalancada en las restricciones crediticias. Tal es así que en la comuna de Santiago se alcanzaron números jamás vistos. En diciembre, los desistimientos en departamentos llegaron a las 107 unidades, prácticamente el doble de los 62 que habían quedado en camino en el peor momento de la pandemia, en julio de 2020.

En Toctoc.com explican que los fuertes incrementos se deben a ciertos proyectos específicos de U F 1.800-UF 2.000, que tenían un perfilamiento de venta hacia personas que estaban muy al borde del crédito hipotecario, aquellas que lograron la promesa de compraventa con condiciones al límite de lo que el banco permitía. “Cuando vino el deterioro de las condiciones crediticias, aumentó la tasa y bajaron los años, la capacidad de deuda del hogar se vio disminuida y quedaron fuera”, explican.

Hasta hace unos meses, los bancos daban créditos a 30 años, ahora tal extensión se ha reducido a un máximo de 20 años, e incluso a 15. Ya en noviembre, el Informe de Estabilidad Financiera daba cuenta de los profundos efectos de los retiros de fondos previsionales sobre el mercado financiero. “Los plazos y la proporción del pago al contado han retornado a los niveles observados 20 años atrás”, decía el reporte respecto a los créditos hipotecarios.

Serey indica que todo el análisis también repercutió en la comuna de Independencia donde se vio un incremento importante de ventas que quedaron pausadas. E incluso en Cerrillos un proyecto habría sido suspendido.

La explicación anterior también golpeó directamente a las casas. En diciembre, los desistimientos alcanzaron las 110 unidades, un número que no se veía desde hace un año: en el cierre de 2020, fueron 111. Prácticamente en todas las comunas de la Región Metropolitana analizadas por Toctoc.com hubo aumentos en los desistimientos. En Colina, por ejemplo, si habían sido 11 casas en noviembre, un mes después llegaron a las 18; en Puente Alto, saltaron de 18 a 25; en Buin, de 12 a 19, y así.

Besalco, de hecho, reveló en su último reporte a inversionistas, que a diciembre, las unidades de promesas de casas desistidas habían pasado de 13 a 31; mientras en departamentos había un descenso de 29 en 2020 a 8 en 2021.

“Es poca la presencia de inversionistas en el mercado de casas a diferencia de los departamentos, eso significa que los hogares están comprando algo para vivir, y dado eso tienden a ocupar su capacidad máxima de pago, promesas de compra en el borde de la capacidad de crédito, por lo que al deteriorarse las condiciones crediticias, no pudieron cumplir las exigencias”, explica Serey. Esto se sumó a los altos valores que vienen sumando las propiedades, dado el boom de oferta por casas que trajo aparejada la pandemia. De hecho, en diciembre, las mayores bajas en ventas se dieron en aquellos inmuebles que iban entre UF 6.000 y UF 9.000, con una caída de 52% frente a diciembre de 2020; seguido por aquellas propiedades superiores a las UF 12.000, con una contracción de 48%.

Desistirse no es gratis. En la industria explican que normalmente se debe cancelar un porcentaje de la propiedad, lo que está pactado en la promesa de compra venta. En ciertos casos, hay una cuota fija, que tiende a ser entre UF 20 o UF 30.

Sólo en San Bernardo se vio una baja en los desistimientos de casas. La comuna había anotado un número inédito de 22 inmuebles desistidos en noviembre -superando en más de tres veces los datos de la crisis-, pero en diciembre bajó a 10, de todas formas sobre el dígito que se vio durante 2020.

Si bien la Tasa de Política Monetaria debiera seguir al alza, en el mercado estiman que la tasa de los créditos hipotecarios debiera tender a bajar. Hoy está sobre el 5%, sin embargo, en Toctoc la ven más cerca de 4,2% en el corto plazo.

Es que el sector más que regirse por la TPM, mira las tasas a largo plazo del Banco Central, los llamados BCU a 10, 20 o 30 años, las cuales -señalan- comenzaron a caer luego que se rechazara el cuarto retiro de los fondos previsionales.

“El mercado de capitales estuvo muy deteriorado en octubre y noviembre, pero hemos visto señales de que hay una recuperación, por lo que las restricciones bancarias no deberían ser tantas como las vistas a fin de año”, señala el ejecutivo de Toctoc.com.

Tal es así que los desistimientos debieran irse reduciendo. Si bien en la firma de gestión inmobiliaria aún no tienen las cifras a firme, sí aseguran que enero ya hubo una baja en el indicador frente a diciembre. “Noviembre y diciembre mostró un nuevo peak de aumento en los desistimientos, pero ahora tendería a normalizarse”, subraya Daniel Serey. “Deberíamos estar en una nueva normalidad, porque las condiciones ya son más certeras”, añade. A renglón seguido, no obstante, asegura que el panorama podría complicarse nuevamente si se avanza en un nuevo retiro o si la incertidumbre económica derivada de la discusión constitucional permea el mercado de capitales.P